Ипотека для не резидента Испании; первый взнос, годовой % банка, срок, досрочное погашение, комиссия, основные требования банка  к клиенту...

 

"Первоначальный взнос"

Для начала поменяем этот термин на "сумму кредита или сколько % финансирует банк от стоимости покупки", т.к вы покупаете не у банка, платите не банку, а продавцу. Банк финансирует покупку, дает вам деньги под залог покупаемой недвижимости. 

 

Итак,

1) максимальный кредит в Испании: для нерезидентов Испании банки Испании финансируют покупку в размере 50...60% от стоимости недвижимости, например,

- стоимость покупки: 1.000.000 Евро

- расходы по оформлению составят: 100.000 Евро (налог 8%, нотариус, реестр, ипотека)

- итого сделка: 1.100.000 Евро

- возможный кредит: 600.000 Евро

- из фонда клиента: 500.000 Евро

2) годовой %, интерес банка

Интерес банков Испании при покупке недвижимости - это плавающий %, и варьируется каждые 12 или 6 месяцев 

- на первый период (информация: май 2012) – 4,00...4,25%, в зависимости от банка, суммы кредита и предоставленных документов подтверждающих доходы.

- перерасчет (через 6 или 12 мес.) - это индекс финансирования "EURIBOR" или “IRPH” + 0,3...2%

3) срок кредита: до 40 лет, но учитывается возраст клиента, т.е. окончание кредита при достижении возраста 70 лет. 

4) досрочное погашение: погашение кредите, т.е амортизация не лимитирована и возможна даже на следующий день после подписания купчей, частично или полностью.

5) комиссии

- открытие кредита: 0,25...1,75%

- досрочное частичное (например, 25..50.% от суммы кредита) погашение кредита: 0...0,25%

- полное погашение кредита: 0,25...1%

- закрытие кредите при продаже: 0,5...1%

- перенос кредита в другой банк: 0,5...1%

- изменение условий кредита (увеличение срока, суммы, ставки): 0...2%

Примечание: % комиссии определяется банком в зависимости от клиента, например, банковская история, сумма кредита и предоставленные документы подтверждающих доходы и платеже способность.

6) основные требование к клиенту для получения ипотеки:

С 2010 года существуют 2 основных требования к нерезидентам Испании - это:

- доход в год не менее 60.000 Евро

- доход в месяц 30% от которого покрывает месячную квоту банка на погашение кредите (квота: амортизация + интерес банка)

Действующий з/паспорт, легальное положение (наличие действующей визы), идентификационный номер иностранца (N.I.E.)

  

 

Действительно ли в Испании распространяется право собственности на иностранцев?

Вся недвижимость приобретенная в Испании, согласно Испанским законам, переходит в частную собственность к лицу или лицам (степень родства значения не имеет) в момент подписания нотариальной купчей (Эскритура), на право владения данной недвижимостью или участком земли. Недвижимость - любое строение или здание, жилого и коммерческого назначения.
Испанское правительство принимают положительно инвестиции в Испанскую экономику, каковыми по закону является приобретение недвижимости на Ваше имя, и ни при каких обстоятельствах не даст повода иностранным инвесторам сомневаться в своей лояльности к ним.

Просьбы со стороны третьих стран о предоставлении информации, касающейся прав частной собственности расценивается и является по местным законам вмешательством во внутренние дела Испании. Ни при каких обстоятельствах, конфискация в пользу третьих стран частной собственности иностранных инвесторов, каковой является недвижимость на територии Испании не имеет под собой законодательной базы, в связи с чем не возможна. 

 

 

Какие документы запрашивает банк при открытии счета для нерезидента?

Действующий з/паспорт. Другие документы не требуются.

Копия действующего з/паспорта, справки о доходах подтверждающие платежеспособность по погашению кредита, идентификационный номер иностранца (N.I.E), копию договора о предоплате за выбранный объект недвижимости.

  

Какие услуги оказывают испанские банки иностранцу?

Оформление кредитов на покупку недвижимости или автомобиля, пользование кредитной/дебетной картой и чековой книжкой привязанной к текущему счету, интернет управление счетом со всеми функциями включая перечисления в любую точку мира, размещение денежных средств на накопительные счета, фонды.

 

 

Как перечислить деньги на открытый счет в испанском банке?

Испанские банки неограничивают легальные источники перечисления и зачисления денежных средств на счета нерезидентов, но при перечислении крупных сумм особенно из офшорных зон нужно учитывать, что отправитель, физическое либо юридическое лицо, должен иметь какое-то отношение к получателю. Идеальный  вариант - отправитель и получатель одно и тоже лицо. Если отправитель юридическое лицо, то получатель должен является соучредителем или иметь подписанный контрат о частном кредите, либо взаимозачете с фирмой отправителем.

Наиболее применяемый способ для россиян это перечисление с личных счетов открытых в российских банках с предворительным извещением налоговой инспекции о наличии счета за границей.

  

 

Как контролировать и пользоваться счетом в испанском банке?

При открытие счета  в испанском банке клиент получает:

1)       банковскую книжку по которой можно отслеживать все проводки. Распечатку можно произвести в любом отделении банка в котором  открыт счет через оператора отделения, либо в банкомате этого отделения.

2)       Дебетную/кредитную карту «VISA» или «MASTER CARD» при помощи каторой можно произвети оплату при покупке (в Испании принимается оплата картой в любом магазине, ресторане, заправочной станции, в т.ч. в такси). Также при помощи карты можно посмотреть остаток на счету в банкомате любого отделении банка в котором у вас открыт счет.

3)       Интернет управление счетом. По запросу ваш текуший счет будет подключен к интернет управлению. Имея доступ к сайту банка (имя пользователя, пароль, электронная подпись) вы сможете посмотреть остаток по счету и кредитной карте, текущие операции, произвести перечисление на другой счет, воспользоватся брокерскими услугами.

4)       При личном присутствие, в любом из отделений банка где у вас открыт счет, вы можете провести любую операцию: снять наличными (при снятии более 10.000 Евро необходимо сделать заказ заранее, не менее чем за 24 часа), сделать перечисление как внутри Испании, так и в любую точку мира сумму без ограничения, снять необходимую сумму заверенным банковским чеком при расчете с конкретным физичиским/юридическим лицом (чек «на предьявителя» с нерезидентского счета выписать нельзя), произвести досрочное погашение ипотечного кредита (частично или полностью), получить подробную выписку со счета и консультацию.

 

 

Идентификационный номер иностранца (N.I.E), согласно поправке к закону 36/2006 от 29/11/2006 необходим всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах для покупки недвижимости, оформления ипотечного кредита, покупки автомобиля или открытие испанской фирмы. Этот номер также будет использован при заполнении налоговых платежей.

 

Для оформления N.I.E необходимо иметь:

-          действующий з/паспорт

-          легальное положение в Испании (действующая виза)

-          таможенный штамп о въезде в Испанию

-          2 фото 3х4, цветная

-          заполненную форму соответствующего образца

Срок оформления - 30 рабочих дней.

 

Нашим агентством оказывается услуга в срочном и гарантированном получении NIE.

 

При внесении залога за выбранный объект недвижимости составляется частный договор (на испанском и русском языках) между агентством и покупателем в котором специфицируется покупаемый объект, стоимость, обязанности сторон, условия, сроки проведения платежей и подписания нотариальной купчей. При получении предоплаты агентство подписывает контракт о намереньях на основании ст. 1454 «Гражданского кодекса Испании» с продавцом где отражаются все условия подписанные в договоре между агентством и покупателем. Такая схема работы наиболее применяемая и эфективная в Испании при покупки недвижимости иностранцем, когда агентство выступает контролирующим звеном между продавцом и покупателем, дисциплинируя стороны по выполнению своих обязательств.

 

 

Какие документы предоставляются покупателю до внесения залога?

Наше агентство предоставляет покупателю: выписку из единого реестра в которой специфицируются объект недвижимости и текущий собственник, наличие ипотеки (если таковая имеется), возможные обременения; квитанция по последней уплате налога на недвижимость I.B.I ., счета-фактуры на комунальные платежи (вода, газ, электричество, телефон); планировка объекта недвижимости, выписка из кадастрового плана по местонахождению объекта; копия идентификационного документа продавца.

 

Все обязательства по выполнению своих обязательств в Испании регулируются ст. 1454 «Гражданского Кодекса» о покупке недвижимости с внесением залога.

Выдержка из контракта о намереньях:

«Не выполнение условий настоящего договора любой из участвующих сторон влечет за собой последствия, предусмотренные в ст. 1454 Гражданского Кодекса. «При подписании договора о намерениях с оплатой залога, договор будет расторгнут, а покупатель теряет данный залог или продавец возвращает его в двойном размере».

Гражданским кодексом также регулируется состояние передаваемого объекта недвижимости, например, при покупке дома: кухня передается всегда оборудованная необходимой бытовой техникой и сантехникой, т.е. кухонная мебель, плита газовая или электрическая, устройства вытяжки, освещение; санузлы в полном комплекте включая освещение; наличие всех окон, дверей, если в доме до покупки были установлены система кондиционирования или отопления продавец не может демонтировать перед подписанием купчей. Тоже касается и сада, который передается со всеми насаждениями которые были при просмотре дома.

 

 

Как происходит оформление и получение ипотечного кредита?

После выбора объекта недвижимости наше агентство, в зависимости от суммы кредита и желаемых покупателем условий, проводит анализ и определяет какой банк будет оформлять ипотечный кредит. Там же открывается личный счет покупателю.

После подписания договора о намерениях и внесении предоплаты за объект недвижимости (минимум 10% от стоимости объекта), а также авторизиции на проведение кредитной операции нашим агентством, копии этих документов предоставляются в банк. Также в банк предоставляются: подтверждение принятого платежа (копия банковсковского чека выписанный на имя продавца), выписка из реестра и заполненная анкета на оформление кредита.

Банк в свою очередь запускает: независимую (повторную) процедуру проверки объекта недвижимости в налоговых и регистрационных органах на предмет отсутствия задолжностей и эмбарго, производит независимую оценку покупаемого объетка недвижимости. После получения сертификата оценки, документации на объект недвижимости и справок о доходе от покупателя -  весь комплект документов направляется в центральный департамент этого банка, где принимается решение по сумме и условиях выдачи ипотечного кредита. Как правило срок оформления кредита занимает 15-20 дней.

После утверждения кредита на кор/счет отделения банка, где был открыт счет поступает запрошенная сумма и резервируется на день нотариальной подписи. В день нотариальной подписи на счет покупателя зачисляется сумма кредита. Остаток по сделке снимается общим чеком выписанным на имя продавца и передается ему в момент подписания нотариальной купчей и контракта с банком на ипотечный кредит. При покупке недвижимости с ипотечным кредитом вся процедура контролируется представителем банка, который присутствует на нотариальной подписи.

Наше агентство оказывает услуги в срочном и гарантированом оформлении ипотечного кредита. 

 

 

Как происходит оплата залога за недвижимость?

Размер залога за недвижимость составляет 10...20% от стоимости. Согласно ст. 1454 «ГК Испании» минимальный залог составляет 10% от стоимости объекта недвижимости. Как правило при покупке иностранцем оплата происходит в два этапа: 1) резервирования объекта 3.000...5.000 Евро, т.е. снятие с продажи сроком 10...15 дней. Это время необходимо покупателю чтобы успеть вернутся к себе в страну для пречисление следующего этапа, т.е. 10...20% от стоимости. После проведения предоплаты мин. 10% покупателю дается отсрочка остатка платежа сроком до 2-х месяцев (это всегда отражается в контракте.)

 

 

Как происходить подписание нотариального договора и оплата остатка?

В день нотариальной подписи покупатель выписывает банковский чек со своего счета в Испании на имя продавца (копия прекрепляется в купчую)

В случае ипотекибанк в этот день зачисляет сумму кредита на счет покупателя и  

сразу выписывает чек на имя продавца, т.е. сумму остатка по сделке. Представитель банка лично присутствует при нотариальной купчей. В этот день подписываются две нотариальные эскритуры: 1) Купчая, 2) Договор с покупателем на кредит. после подписания продавцу передается чек - остаток, а он передает ключи.

3. Расходы по оформлению: налог 8%, нотариус, регистрация оплачиваются также чеком выписанным на имя соответствующего учреждения. В случае кредита все котролирует банк и его департамент по  

оформлению сделки.

После подписи нотариус выдает копию купчей, а оригинал отправляется в реестр собственности, регистрация может длиться 1...3 мес.

После регистрации покупатель получает оригинал эскритуры купчей.

  

 

Можно ли покупать недвижимость в испании по доверенности?

Подпись нотариальной купчей, как и вся процедура оформления покупки в Испании возможна по нотариальной доверенности. Применяютя следующие доверенности:

Доверенность оформленная у нотариуса в Испании

Доверенность оформленная в консульстве Испании (например в Москве)

Доверенность оформленная у нотариуса в своей стране, затем апостилирована и переведена на испанский язык официальным переводчиком. 

 

 

Есть ли формальная разница при покупке недвижимости в Испании с кредитом и без?

При покупке недвижимости с кредитом или без - формальной разници нет. Разве, что сокращение срока до  нотариальной подписи, исключается время на оформление кредита.

  

 

Согласно закону при покупке недвижимости в Испании стороны платят следующие налоги, расходы:

Покупатель– оплачивает налог 8% (ITP или IVA ) от официальной стоимости в купчей, расходы по оформления ипотеки, нотариус, регистрация купчей.

Продавец 

– муниципальный налог на разницу от кадастровый стоимости (рост кадастровой стоимости), резидент декларируя как приход оплачивает подоходный налог от разницы за сколько купил и продал, комиссионные агентству недвижимости. В случае если продавец нерезидент, то платит 3% от официальной стоимости в купчей.

 

 

Какие налоги оплачиваются при продаже недвижимости иностранцем?

В случае если продавец нерезидент, то платит 3% от официальной стоимости по купчей.

 

 

Как оформляется завещание иностранцем в Испании?

Сколько человек может быть вписано в эскритуру (документ подтверждающий право собственности) недвижимости?

  

  

При покупке объекта недвижимости в Испании одним из супругов нужно ли предоставлять разрешение от другого?

В случае продажи недвижимости нотариус обязательно обратит внимание на семейное положение и тип брака согласно текста в эскритуре, например указав, что вы состоите в браке с совместным владением имуществом, то на момент продажи потребуется присутствие супруга или нотариальное разрешение на продажу.

  

 

Кто имеет право на получение мультивизы после покупки недвижимости в Испании?

После покупки недвижимости вы имеете право на оформление годовой мультивизы с дальнейшим её продлением. Право на получение мультивизы имеют: покупатель, т.е. кто вписан в эскритуру (их может быть несколько), супруг/а (официальный брак), их несовершеннолетнии дети, родители достигшие пенсионного возраста.

 

 

Как оплачиваются налоги, расходы на оформление при покупке недвижимости в испании?

Оплата налогов и расходов по оформлению сделки производится в момент подписания нотариальной купчей (Эскритура) по средством банковского чека (общая сумма расчитывается заранее и зависит от стоимости недвижимости) выписанного на имя аудиторской фирмы при нотариальной конторе. В случае ипотечного кредита эту операцию проводит департамент банка.

 

 

Как оплачиваются налог на недвижимость и дальнейшие комунальные платежи?

В Испании применяется система автоматического снятия плятежей со счета клиента, предварительно подписав разрешение данному учреждению. Например, после подписания эскритуры наше агентсво переписывает контракты на воду, электричество, газ, телефон, охранная сигнализация и т.п. на имя нового собственника указывая его данные и номер его текущего счета, после чего следующие платежи будут сниматся автоматически согласно показаниям счетчика или контрактированным тарифам.

Налог на недвижимость покупатель начинает платить со следующего года (за текущий год согласно закона платит продавец). На ваш почтовый адрес в Испании придет платежное уведомление в котором вас попросят указать ваш текущий счет для дальнейших автоматических снятий, либо оплатить по факту в любом испанском банке.